La maison familiale, un appartement, une résidence secondaire… À la suite d’un décès, que faire des biens immobiliers hérités ? Si certains préfèrent attendre la fin de la succession, d’autres doivent agir plus vite. Inutile d’attendre que tout soit réglé : la vente est possible dès maintenant, à condition de respecter quelques règles essentielles. Bien’ici vous les présente.
Les conditions de vente d’un bien en indivision successorale
Au décès du propriétaire, une quote-part du bien est attribuée à chaque héritier, sans division matérielle.
Les actes conservatoires, indispensables à la préservation du bien, peuvent être entrepris par un seul indivisaire sans l’accord des autres. Par exemple, un héritier peut faire réparer une fuite d’eau, régler une facture d’assurance ou effectuer des travaux urgents afin d’éviter sa dégradation.
Les actes d’administration courante nécessitent quant à eux l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits. La règle s’applique notamment à la mise en location du bien, aux travaux d’amélioration ou à la gestion des charges courantes.
La vente ou tout autre acte important (dit de disposition) nécessite l’accord de tous les indivisaires.
| À savoir : la convention d’indivision, un outil juridique essentiel Les héritiers peuvent établir une convention d’indivision dans l’objectif de faciliter la gestion collective du bien. Le document écrit, obligatoirement notarié en présence d’un patrimoine immobilier, définit les modalités de gestion, mais aussi les droits de chacun. La convention peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable, ou une durée indéterminée. |
Processus de vente d’une maison en cours de succession
Plusieurs démarches sont indispensables : identifier tous les héritiers, estimer le bien, régler les droits de succession et obtenir divers documents.
Les étapes du processus de vente en indivision
L’ouverture de la succession représente la première étape. Le notaire commence par déterminer qui sont les héritiers légitimes. Il peut s’agir des enfants, des parents, des ascendants ou des collatéraux. Il contrôle l’existence éventuelle d’un testament, voire d’une donation entre époux.
Une fois ces contrôles effectués et les renseignements authentifiés, le notaire fait signer à chacun des successeurs un acte de notoriété. Il établit leur qualité d’héritier légitime du défunt. Le notaire réalise l’estimation de l’intégralité de son patrimoine. Il peut être composé :
■ des comptes bancaires et des assurances ;
■ des biens immobiliers ;
■ des biens mobiliers ;
■ des dettes éventuelles ;
■ des donations antérieures.
Il s’appuie sur les documents communiqués par les héritiers en vue de déterminer l’actif et le passif de la succession :
■ Les titres de propriété ;
■ Les relevés de comptes bancaires et d’épargne ;
■ Les crédits en cours ;
■ Les actes d’achat et de vente ;
■ Les donations antérieures.
Il calcule le montant exact des droits de succession sur la base de ces informations.
Le rôle du notaire
Dès que le bilan patrimonial est établi, le notaire établit, puis publie l’attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il rédige, avant de déposer également, la déclaration de succession aux services des impôts. Les héritiers disposent alors de six mois après le décès afin de régler les droits de succession.
Le notaire assure la répartition des biens entre tous les successeurs du défunt selon leurs droits respectifs. Il rédige un acte de partage pour chacun d’entre eux. Son rôle s’étend à la vérification de plusieurs éléments :
■ L’absence d’hypothèques sur le bien ;
■ La conformité urbanistique ;
■ Les éventuels droits de préemption ;
■ Les servitudes existantes ;
■ La situation des occupants éventuels.
Les documents nécessaires
L’attestation de propriété immobilière doit être publiée dans les six mois suivant le décès. Elle prouve que les héritiers sont bien les nouveaux propriétaires du bien. Sa publication conditionne la possibilité de vendre le bien.
Les diagnostics techniques obligatoires doivent être réalisés, notamment :
■ Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
■ L’état des risques naturels et technologiques ;
■ Le diagnostic amiante des constructions d’avant 1997 ;
■ Le diagnostic plomb dans les logements bâtis avant 1949 ;
■ Les diagnostics gaz, électricité si les installations ont plus de 15 ans ;
■ L’assainissement individuel en l’absence de raccordement au tout-à-l’égout.
La vente nécessite d’autres documents, comme :
■ L’acte de décès du propriétaire ;
■ L’acte de notoriété établissant la qualité d’héritier ;
■ Les titres de propriété antérieurs ;
■ L’état hypothécaire ;
■ Le certificat d’urbanisme, si nécessaire.
Les avantages et inconvénients de vendre avant le partage successoral
Si ce type d’opération divise les héritiers, elle peut toutefois s’avérer pertinente dans certaines situations.
Les points forts
L’obtention de liquidités constitue le premier avantage. Elles servent à régler les droits de succession. Exigibles dans les six mois suivant le décès, ils représentent souvent une charge financière importante. Passé ce délai, des pénalités s’appliquent : 0,20 % d’intérêts par mois, auxquels s’ajoute une majoration de 10 % à 80 %[2].
La vente anticipée réduit les charges courantes pesant sur la succession. Les héritiers doivent en effet assumer dès le décès :
■ La taxe foncière : elle est due intégralement, même en cas de décès en fin d’année ;
■ Les charges de copropriété éventuelles ;
■ Les frais d’assurance du bien ;
■ Les coûts d’entretien et de réparation.
Les risques et complications à anticiper
Une bonne estimation du bien au départ est essentielle en vue d’éviter tout imprévu avec le fisc. En effet, en cas de vente supérieure au prix inscrit dans la succession, vous devez payer un impôt sur la plus-value.
Autre risque, un contrôle de la déclaration de succession à l’initiative des impôts. L’administration fiscale dispose de différents délais afin de vérifier la bonne évaluation des biens du défunt[3] :
■ Trois ans en cas d’irrégularités considérées comme flagrantes.
■ Six ans dans les cas plus complexes : omissions, sous-évaluations, erreurs.
Durant le contrôle, les services fiscaux peuvent demander des justificatifs. Sans réponse satisfaisante, ils envoient une proposition de rectification. Vous avez la possibilité de la contester via une réclamation ou un recours amiable.
Quelle approche privilégier ?
Si le paiement des droits de succession représente une difficulté, une vente anticipée peut constituer la meilleure solution. Les héritiers utilisent directement le prix de vente pour régler ces droits. Ils évitent ainsi les pénalités de retard.
Un bien nécessitant d’importants travaux peut justifier une vente rapide dans l’objectif d’éviter sa dégradation et l’accumulation des frais d’entretien. Le notaire peut d’ailleurs utiliser cet argument devant le tribunal dans le cas où certains héritiers s’opposent à la transaction.
La présence d’un conjoint survivant nécessite une attention particulière. Il bénéficie de plusieurs droits, notamment :
■ Un droit viager au logement pendant un an ;
■ Un possible droit d’habitation à vie ;
■ Une option pour la conversion de l’usufruit en capital ;
■ Un droit de préemption sur le bien.
Peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier ?
Si l’unanimité demeure le principe en cas de vente d’un bien en indivision, la loi du 12 mai 2009[4] a assoupli cette règle. Des solutions existent désormais dans l’hypothèse où plusieurs héritiers s’opposent à la vente.
La procédure en cas de désaccord
Dans le cas où les indivisaires favorables à la vente représentent plus des deux tiers des droits, une procédure spécifique s’enclenche. Le notaire doit d’abord recueillir l’intention des héritiers favorables, puis la notifier aux autres dans un délai d’un mois. Les opposants disposent alors de trois mois pour répondre.
En cas d’opposition ou d’absence de réponse, le notaire établit un procès-verbal constatant la situation. Les héritiers désireux de vendre peuvent alors saisir le tribunal judiciaire en vue d’obtenir l’autorisation. Ils doivent démontrer que :
■ Le refus met en péril l’intérêt commun ;
■ La vente est justifiée par l’urgence.
Les alternatives à la voie judiciaire
Un médiateur professionnel peut aider à :
■ Identifier les véritables motifs du refus ;
■ Explorer des solutions acceptables pour tous ;
■ Préserver les relations familiales ;
■ Établir un accord durable entre les héritiers.
L’attribution préférentielle constitue une autre alternative. Un héritier peut demander à se voir attribuer le bien, notamment s’il l’occupait déjà ou l’utilisait professionnellement. Il est alors tenu d’indemniser les autres successeurs.
Le démembrement de propriété permet quant à lui de préserver les droits d’occupation d’un héritier. Il optimise la fiscalité successorale et facilite la transmission progressive du patrimoine. L’opération peut aussi débloquer certains conflits.
| À savoir : le démembrement de propriété en pratique Les droits de propriété d’un bien sont séparés. L’usufruitier dispose du droit d’usage. Il perçoit les revenus, tout en assurant l’entretien courant. Le nu-propriétaire conserve le droit de vente. Il prend en charge les réparations majeures, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. |
En cas d’impossibilité d’accord entre les héritiers, la vente sur licitation ou aux enchères publiques peut être ordonnée par le tribunal.
Ne vous laissez pas impressionner par la vente d’un bien en cours de succession. Certes, il y a des étapes à respecter, mais rien de vraiment compliqué : un acte de notoriété, quelques délais à observer et, bien sûr, l’accord de tous les héritiers. Même si des tensions surgissent dans la famille, la loi prévoit des solutions pour s’en sortir.
source: bien ici
