En France, les locataires déboursent en moyenne 723 € mensuels pour leur logement, charges comprises^[1]. Si certaines sont récupérables par le propriétaire, d’autres ne peuvent pas vous être facturées. En plus de vous éviter de mauvaises surprises, comprendre leur fonctionnement vous aide à mieux gérer vos finances. Bien’ici vous accompagne dans l’identification des charges légitimes, l’anticipation de leur coût et la connaissance de vos droits et obligations.

Qu’entend-on par charges locatives ?

Les charges locatives sont strictement définies par le décret du 26 août 1987^[2].

Définition et cadre légal

Les charges locatives sont des dépenses liées à l’usage du logement et aux services dont vous bénéficiez. Initialement payées par le propriétaire, elles lui sont remboursées selon des modalités prévues dans le contrat de bail.

Le principe est simple : le locataire assume les frais en lien avec son usage quotidien du bien. De son côté, le bailleur prend en charge les coûts liés à la structure et aux gros travaux du bâtiment.

Charges récupérables vs non récupérables

Les charges récupérables que vous devez régler comprennent :
■ Les services liés au logement (eau, électricité des parties communes) ;
■ L’entretien courant des espaces collectifs ;
■ Les taxes liées aux services dont vous profitez directement, comme l’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges non récupérables restent à la charge du propriétaire-bailleur. Elles incluent les grosses réparations (toiture, façade), les mises aux normes, les améliorations techniques, la taxe foncière, les honoraires de syndic, l’assurance de l’immeuble.

Exemples concrets de charges du locataire

Les charges locatives les plus communes sont :
■ La consommation d’eau, de chauffage ;
■ L’entretien de l’ascenseur, des équipements communs ;
■ L’électricité des parties communes ;
■ Le nettoyage des espaces collectifs ;
■ Le salaire de l’employé d’immeuble ;
■ Les frais de gardiennage, à hauteur de 40 % à 75 % selon les tâches effectuées.

Que faut-il payer quand on loue un appartement ? Répartition des charges

La répartition des charges vous évite de payer des frais qui ne vous incombent pas. Elle vous permet également de vérifier la légitimité des sommes demandées.

Les charges incombant au locataire

En tant que locataire, vous êtes responsable de :
■ Vos consommations individuelles, notamment l’eau froide/chaude utilisée dans votre appartement ;
■ Le chauffage (individuel ou collectif) ;
■ L’électricité des espaces partagés.

Vous devez également couvrir la maintenance des équipements, comme la chaudière ou la robinetterie, les vérifications périodiques de sécurité, les petites réparations d’usage quotidien.

Viennent s’ajouter les services collectifs, à l’image du nettoyage des parties communes, de l’entretien des espaces verts, du fonctionnement de l’ascenseur ou de l’interphone.

Enfin, vous êtes redevable de certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, parfois la taxe de balayage (selon votre commune) et la redevance d’assainissement.

Les charges relevant du propriétaire

Votre propriétaire doit assumer les réparations importantes concernant la structure du bâtiment, le remplacement des équipements vétustes et les interventions sur les canalisations principales.

Les mises aux normes des installations de sécurité, les travaux d’isolation thermique et la modernisation des équipements relèvent également de ses obligations.

Le bailleur est par ailleurs tenu de prendre en charge l’ensemble des frais administratifs (gestion, syndic, assurance de l’immeuble). La taxe foncière reste toujours à son compte, même si vous occupez le logement.

Le cas particulier des charges de copropriété

Les frais liés au maintien, à l’entretien, à la gestion des espaces partagés constituent les charges générales. Leur distribution s’effectue proportionnellement à la valeur relative de chaque lot. Tous les membres de la copropriété doivent y contribuer. Les propriétaires des logements situés au rez-de-chaussée financent aussi l’entretien du toit. Ceux habitant sous les combles participent aux dépenses des jardins communs.

Les dépenses associées aux installations communes et aux prestations collectives forment les charges spéciales. Elles sont attribuées selon le bénéfice potentiel que chaque propriétaire peut en tirer, indépendamment de son utilisation réelle. Ainsi, les résidents du rez-de-chaussée ne paient pas pour l’ascenseur, mais ceux des niveaux supérieurs doivent le financer même s’ils préfèrent utiliser les escaliers.

Variations des charges locatives selon le type de logement

Dans une maison individuelle, les frais sont généralement plus limités. Ils concernent principalement l’entretien du jardin, les taxes locales, comme celle d’enlèvement des ordures ménagères et la maintenance des équipements individuels.

En cas de location d’un appartement standard en copropriété, vous devez participer au nettoyage des parties communes, à l’électricité des espaces partagés, aux taxes locales.

L’addition peut s’avérer plus élevée au sein d’une résidence avec davantage de services. Elle inclut l’entretien des équipements collectifs, à l’image de l’ascenseur, le chauffage central, les services de gardiennage et les espaces verts parfois étendus.

Le cas des locations meublées et des colocations présente une particularité. Les charges y sont souvent calculées au forfait (obligatoirement pour les baux mobilité). Il est réglé en même temps que le loyer. Contrairement au paiement par provision, le propriétaire ne peut pas vous réclamer de complément en cas de forfait inférieur à vos dépenses réelles.

Comprendre votre décompte de charges

Le décompte de charges vous sert à vérifier la légitimité des sommes demandées, mais aussi à faire valoir vos droits en cas d’anomalie. Il vous est communiqué par le bailleur un mois avant la régularisation annuelle.

Structure et éléments d’un décompte de charges

Un décompte de charges doit identifier chaque poste de dépense (eau, chauffage, entretien, etc.) Il indique :
■ La période concernée, en règle générale une année ;
■ Le détail des montants associés à chaque type de charge ;
■ Le total des provisions déjà versées durant la période ;
■ Le solde à régulariser (différence entre les charges réelles et les provisions).

Dans le cas d’un immeuble collectif, le décompte précise la méthode de répartition des charges utilisée (au prorata des surfaces, selon l’occupation, etc.)

Informations obligatoires fournies par le propriétaire

Sur simple demande de votre part, le récapitulatif des charges doit vous être envoyé par courrier électronique ou postal. L’ensemble des justificatifs (factures, contrats) reste consultable pendant six mois après l’envoi du décompte.

Pour les charges liées au chauffage et à la production d’eau chaude collective, une note d’information sur les modalités de calcul doit accompagner le document.

Dans les immeubles équipés de dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables, votre bailleur a l’obligation de vous transmettre mensuellement une évaluation de votre consommation personnelle.

La régularisation annuelle : mécanisme et calendrier

Votre propriétaire compare les avances versées avec les coûts effectivement supportés au cours de l’année. Si vos provisions dépassent les dépenses réelles, il vous rembourse le trop-perçu. À l’inverse, si elles sont inférieures, vous devez verser un complément.

Cette procédure d’ajustement doit intervenir au moins une fois par an. En l’absence de régularisation dans l’année suivant l’exigibilité des charges, vous pouvez demander un étalement du paiement sur 12 mois.

Vérification des charges locatives et recours possibles

Vous avez le droit de consulter l’ensemble des pièces justificatives pendant six mois après réception du décompte. En cas d’anomalie, adressez une contestation écrite par lettre recommandée détaillant vos observations.

En cas de dialogue difficile avec votre propriétaire-bailleur, la médiation gratuite d’un conciliateur de justice peut s’avérer efficace. En dernier recours, une action devant le juge des contentieux de la protection reste possible afin de trancher le litige.

Questions fréquentes sur les charges locatives

Je loue un appartement, dois-je payer la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est normalement due par l’occupant du logement (propriétaire, locataire, personne hébergée à titre gratuit) au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, depuis la réforme fiscale engagée en 2018, elle a été supprimée de façon progressive pour les résidences principales.

Depuis 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d’habitation sur sa résidence principale, peu importe son niveau de revenus^[3]. Elle reste due uniquement pour les résidences secondaires et certains logements vacants dans les communes qui ont choisi de l’appliquer.

Ne confondez pas la taxe d’habitation avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, mais peut vous être refacturée comme charge locative.

Quelles sont les charges locatives abusives et comment les contester ?

Une demande est considérée comme abusive à partir du moment où elle ne figure pas dans la liste établie par décret ou son montant apparaît disproportionné. Les cas les plus fréquents concernent :
■ Les frais de gestion ou honoraires de syndic ;
■ Les travaux de mise aux normes ;
■ Les rénovations importantes, à l’image du ravalement ou de la réfection de toiture ;
■ L’assurance de l’immeuble ;
■ Le remplacement complet d’équipements.

Pour contester efficacement, commencez par identifier l’élément litigieux, puis adressez un courrier recommandé à votre bailleur. Pensez à demander les justificatifs correspondants. Fixez un délai raisonnable de réponse. En l’absence de solution amiable, l’intervention d’un conciliateur de justice constitue une étape intermédiaire judicieuse avant tout recours judiciaire.

Mon propriétaire peut-il augmenter les charges sans justification ?

Les augmentations de charges doivent être justifiées par une hausse réelle des dépenses engagées. Votre bailleur ne peut pas arbitrairement modifier à la hausse le montant des provisions sans apporter d’explication concrète.

En cas de charges payées par provision, le calcul se base sur les dépenses effectives de l’exercice précédent ou sur le budget prévisionnel établi par la copropriété. Toute modification substantielle s’appuie sur des éléments factuels vérifiables, comme l’augmentation du prix de l’énergie ou la mise en place d’un service supplémentaire dans l’immeuble.

Concernant les charges au forfait (locations meublées uniquement), le montant peut être révisé annuellement selon les mêmes modalités que le loyer principal. En règle générale, la révision est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

Que faire si le propriétaire ne fournit pas le décompte des charges ?

Commencez par une demande formelle adressée à votre propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Rappelez les obligations légales relatives à la communication des charges. Si votre première requête reste sans réponse, envoyez une mise en demeure. Établissez un délai raisonnable de 15 jours à un mois.

Sollicitez également l’accès aux pièces justificatives. Le bailleur doit les mettre à votre disposition pendant six mois. En cas d’absence persistante de documents, vous pouvez envisager, après notification écrite préalable, une consignation partielle des provisions (jamais totale). Si la situation reste bloquée, faites intervenir un conciliateur de justice avant toute action judiciaire.

Quels sont les délais légaux pour la régularisation des charges ?

La régularisation doit intervenir au minimum une fois par an. Votre bailleur vous communique le décompte détaillé un mois avant l’ajustement. Les pièces justificatives doivent rester disponibles à la consultation pendant six mois après l’envoi du document.

Le délai de prescription pour réclamer des charges non perçues s’étend sur trois ans. Le propriétaire, comme le locataire désireux de récupérer un trop-perçu, sont concernés. En cas de régularisation tardive, au-delà de l’année civile suivant l’exigibilité des charges, vous bénéficiez légalement de la possibilité d’obtenir un paiement échelonné sur une année complète.

Source : Bien Ici