Très utile pour acheter, gérer ou préparer la transmission d’un immeuble en famille, la Société Civile Immobilière (SCI) évite les travers fréquents de l’indivision, notamment les blocages décisionnels. On vous délivre quelques clés sur ce type de montage pour comprendre ce qu’il est, son fonctionnement, ses avantages et inconvénients.
SCI familiale : définition
Une Société Civile Immobilière (SCI) apporte aux membres d’une même famille un outil juridique de possession intéressant : en se constituant en société, les associés créent une entité juridique propre, une personne morale propriétaire du ou des biens immobiliers. Au nombre minimum de deux et sans limite maximale, les associés possèdent les parts sociales de la SCI correspondantes à leur quote-part du bien possédé initialement en indivision ou à leur apport ayant permis son acquisition. La loi n’impose aucun capital minimum pour la création d’une SCI. Une fois créée via son contrat de société, la SCI offre aux associés un cadre juridique clair pour la gestion économique de leur patrimoine.
SCI et construction neuve
La SCI peut tout à fait être constituée dans le cadre d’un projet de construction neuve. Un cadre sécurisant pour chaque associé par exemple dans le cas d’un couple entreprenant la construction de sa maison.
Création et fonctionnement d’une SCI familiale
La SCI est régie par des statuts impérativement rédigés par un professionnel du droit (avocat ou notaire). Le juriste saura traduire par écrit les volontés des associés tout en vérifiant leur conformité légale et inclure dans le texte les clauses obligatoires quant aux règles des votes, à l’étendue du mandat du gérant et l’échange ou la vente de parts. Le juriste choisi se chargera ensuite de l’enregistrement des statuts rédigés de la SCI, de la publicité légale et de l’inscription de la société au centre de formalité des entreprises.
Contrairement à l’indivision qui impose l’unanimité pour la plupart des décisions, la SCI instaure un vote de ces dernières à la majorité définie par les statuts de la SCI. Ces derniers peuvent en effet prévoir des majorités différentes selon l’importance des décisions. Les associés désignent un gérant chargé des affaires les plus courantes et pouvant les convoquer si besoin en assemblée pour toutes les questions importantes. Lorsqu’elle existe, la SCI permet à chaque membre de recevoir les dividendes de l’économie de l’immeuble en contrepartie bien sûr de son engagement à contribuer aux pertes. Ces dividendes et la dette sont répartis en proportion des parts sociales détenues par chaque associé au sein de la SCI.
CI familiale : avantages et les inconvénients
Lorsqu’on la compare à l’indivision, la SCI en se montrant plus souple offre un moyen de gestion du patrimoine beaucoup plus efficace. Des règles de majorité correctement définies au moment de la rédaction des statuts de la SCI immobilière familiale limitent considérablement les risques de blocage décisionnel. Les règles de l’indivision, bien qu’assouplies ces dernières années, en exigeant l’unanimité des indivisaires, entrainent en effet souvent des blocages en matière d’entretien et donc de pérennité du patrimoine immobilier. Au-delà de cette souplesse avantageuse, la SCI :
■ Offre un cadre solide pour un achat, une construction ou une gestion en famille,
■ Instaure un régime d’indivision claire entre héritiers,
■ Facilite la transmission de l’immeuble entre concubins,
■ Organise la transmission en cas de succession dans la SCI familiale,
■ Organise très clairement la gérance du patrimoine,
■ Organise la répartition entre nus-propriétaires et usufruitiers,
■ Offre de nombreux avantages fiscaux (transmission de parts tous les 6 ans, droits de succession et calcul des plus-values avantageux).
Les nombreux avantages d’une SCI familiale ont pour corolaires quelques inconvénients dont les futurs associés doivent avoir conscience au moment de la création de la SCI familiale :
■ Une réflexion poussée en matière de règles de vote et de majorité,
■ Un formalisme légal incontournable (assemblée, procès-verbaux et comptabilité),
■ La responsabilité illimitée des associés au sein d’une SCI,
■ L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés en cas de bénéfices si la SCI familiale sert à la location.
Spécialistes de l’immobilier et juristes sont unanimes : la SCI familiale possède des avantages et des inconvénients. Les avantages l’emportent largement. Par son fonctionnement, la SCI familiale offre aux familles un cadre aujourd’hui bien maitrisé par les juristes. C’est la solution à privilégier pour gérer, développer et transmettre un patrimoine immobilier en famille.
Source Info Bien Ici – Nov-2022
