95 % des ventes en viager incluent un droit d’occupation du bien par le vendeur jusqu’à son décès^[1]. Dans cette situation, la répartition des charges liées à l’entretien du logement se pose inévitablement. Quelles sont les responsabilités respectives du vendeur et de l’acheteur ?

Bouquet et rente : à la charge de l’acquéreur

Le principe du viager repose sur la cession d’un bien immobilier contre le versement d’une rente viagère périodique. Cette rente est généralement accompagnée d’un “bouquet“, une somme initiale payée au moment de la conclusion de l’acte de vente.

La responsabilité du paiement de ces deux éléments constitue la principale obligation de l’acquéreur en viager. Un défaut de paiement de la rente, à tout moment après la vente, peut entraîner une nullité pure et simple de la transaction. Cela vaut pour les deux types de viager existants :
■ Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien vendu jusqu’à son décès.
■ Dans un viager libre, l’acquéreur peut prendre possession du bien dès la signature de l’acte de vente, sans attendre le décès du vendeur. Cela ne change rien concernant les termes de la transaction : l’acquéreur reste tenu de verser la rente jusqu’au terme convenu.

Charges et taxes : un système calqué sur le modèle locatif

Le vendeur d’un viager occupé est légalement considéré, sous de nombreux aspects, comme un locataire. Il assume donc certains frais et charges, en partage avec l’acquéreur du bien. En copropriété, il est notamment responsable du règlement des charges locatives définies par le décret du 26 août 1987^[2]. Cela inclut par exemple :
■ Les frais de fonctionnement spécifiques tels que l’entretien de l’ascenseur ;
■ Le chauffage collectif (le cas échéant) ;
■ L’approvisionnement en eau potable ;
■ L’éclairage des parties communes ;
■ La maintenance, mais aussi les petites réparations des espaces communs…

L’occupant du viager est aussi responsable du paiement des taxes locales. Depuis la suppression de la taxe d’habitation, il s’agit principalement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mais aussi de la taxe de balayage.

Il reste redevable de ses propres consommations individuelles : gaz, électricité, eau… Il est enfin préférable de souscrire une assurance habitation spécifique, couvrant a minima les risques locatifs (responsabilité civile, incendie, explosion et dégât des eaux).

En contrepartie, l’acquéreur prend en charge la majorité des autres charges afférentes à la propriété :
■ Rémunération d’un gardien (le cas échéant) ;
■ Frais de gestion et honoraires du syndic ;
■ Assurances multirisques copropriété ;
■ Taxe foncière…

Entretien et répartition : un partage équilibré

Dans le cadre d’un contrat de viager, la répartition des responsabilités en matière d’entretien, mais aussi de réparations entre le vendeur et l’acquéreur est minutieusement définie.

■ Le vendeur, en tant que crédirentier, prend en charge les frais d’entretien courants et les réparations mineures. Cela englobe des travaux comme la réfection des peintures intérieures, la réparation des appareils sanitaires, des portes, fenêtres, interrupteurs, luminaires…

■ À l’inverse, l’acquéreur assume la responsabilité des réparations importantes et des travaux de copropriété spécifiés par les articles 605 et 606 du Code civil^[3]. Ces chantiers incluent des interventions de grande envergure, comme la pose d’une nouvelle toiture, la réparation des éléments porteurs ou encore le ravalement de la façade.

Les 3 points clés à retenir :
■ Dans un contrat de viager occupé, le paiement régulier de la rente est la principale obligation financière de l’acheteur.
■ Il est aussi redevable de certaines charges et des réparations importantes.
■ Le contrat de viager s’inspire du modèle locatif dans la répartition des charges entre acheteur et vendeur.

Source: Bien ici